העבודות המתבצעות במסגרת פרויקטי תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מקיף ומשמעותי. הפרויקט כולל ביצוע חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, שיפוץ הבניין וחידוש תשתיות שונות, הוספת מעלית, הוספת דירות חדשות ובד"כ גם הרחבת הדירות הקיימות (לעיתים בגלל הקרבה בין הבניין הקיים לגבול המגרש העירייה אינה מאשרת זאת, אך ברוב המקרים הדבר מתאפשר). ביצוע הפרויקט בדרך כלל מעלה את ערך הדירות באופן משמעותי. כל בניין הוא כמובן שונה, אך פרויקט תמ"א 38 טיפוסי (של חיזוק בניין קיים) כולל:

1.  חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה - כך שיעמוד בתקן הישראלי, על פי תכנית שמכין מהנדס קונסטרוקציה ומאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

2.  הוספת פיר מעלית ומעלית - לעיתים ניתן להוסיף פיר מעלית ללא ביצוע שינויים בחדר המדרגות הקיים, אך פעמים רבות כדי לבנות את הפיר צריך לבצע שינויים בחדר המדרגות. לעיתים נדרש להצר את המדרגות או הפודסט בחדר המדרגות, או להרוס את חדר המדרגות הקיים ולבנות חדש במקומו, או להוסיף מעלית חיצונית לבניין או – כשאין ברירה - לקחת שטח מדירות לשם הוספת הפיר, בכפוף להסכמת בעלי הדירות (תוך פיצוי בעלי דירות אלה).

3.  הרחבת הדירות - בכפוף לאפשרויות בכל בניין ולכדאיות הכלכלית, ניתן להציע במסגרת תמ"א 38 הרחבת כל דירה קיימת בשטח של עד 25 מ"ר. כאשר מתבצעת הרחבה של הדירות היא חייבת לכלול ממ"ד, אם הדבר אפשרי. ניתן גם להוסיף מרפסת שמש או חדר נוסף או להרחיב את אחד החדרים. בירושלים תב"ע 10038 מאפשרת גם סגירת מרפסות שירות קיימות בנוסף ל- 25 מ"ר ובלבד שאין מדובר במרפסת זיזית.

בדרך כלל מותר גם להוסיף מחסנים אם ישנה קומת עמודים או שטחים שאין עוד צורך בהם כגון מקלט ישן במקרה שנוספים ממ"דים לדירות או חדר הסקה שמתבטל, אולם הדבר תלוי גם בתב"ע (תכנית בניין עיר) החלה על הבניין.

4.  עיצוב הבניין ושיפוצו - כולל מגוון דברים, לדוגמה:

  • הגדלת הלובי ושיפוצו

  • שיפוץ חדר המדרגות הפנימי

  • שיפוץ חיצוני של הבניין (באבן, טיח אקרילי או שילוב ביניהם, בהתאם לדרישות העירייה ולתכנון הבניין, כאשר ניתן גם לשלב חומרי חיפוי אחרים)

  • הסתרת צנרת גלויה ומזגנים. בפרוייקטים רבים נהוג להעביר את המזגנים למסתורי הכביסה

  • התקנת מסתורי כביסה

  • חידוש הגינה כולל תאורה וצמחייה

  • שיפוץ המקלט - אלא אם כן הוא מתבטל בעקבות הוספת ממ"דים לדירות ואז ניתן להפכו למחסן, חלק מדירה וכד'

  • החלפת ארונות שירות בחדר המדרגות בארונות תקניים ממתכת

  • שיפוץ חדר האשפה או בניית חדר אשפה חדש, ככל שמיקומו משתנה.

5.  החלפת וחידוש תשתיות -

  • החלפת צנרת המים המשותפת של הבניין

  • החלפת מערכת הביוב המשותפת של הבניין

  • החלפת מרזבים

  • הוספת מתקני כיבוי אש לפי התקן - כולל גלגלונים, ספרינקלרים, רכזת כיבוי אש וכד'

  • החלפת או הוספת גדרות

  • אם ישנן דלתות עץ צריך להחליפן בדלתות חסינות אש

6.  הוספת חניות – יש להוסיף חניות לפי תקן החניה החל על הבניין. במקרים מסוימים ניתן לשלם כופר חניה כאשר לא ניתן להוסיף חניות. ישנם מגרשים בהם אף ניתן להוסיף חניות לדירות הקיימות.

 

הריסה ובנייה מחדש

במקום חיזוק הבניין הקיים, ניתן להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש במקומו על פי תיקון 2 לתמ"א 38. הפרויקט מבוצע עם ליווי בנקאי מלא ובמסגרתו מוציאים ערבויות שונות לבעלי הדירות, לרבות בין היתר, ערבות לפי חוק המכר (דירות) בשווי הדירה החדשה וכן ערבות בנקאית להבטחת דמי השכירות.

במסגרת הפרויקט מקבלים הבעלים דירה חדשה (בד"כ גדולה יותר מהקיימת), מרפסת פתוחה, חניה, לעיתים מחסן ותשלום דמי שכירות לכל תקופת הפרויקט.

במקרה של הריסה ובנייה מחדש במרבית הערים ישנה דרישה של העירייה (או התב"ע החלה על הבניין) להקמת פתרון חניה תת קרקעי.

ישנם בניינים בהם זכויות הבנייה שניתן לקבל במסגרת הפרויקט מספיק בכדי להפוך אותו לכלכלי אולם במקרים רבים היקף הזכויות אינו מאפשר זאת. לפיכך, יש לבחון כל מקרה לגופו.

בכל מקרה, ככל שהפרויקט יוצא אל הפועל, לפני הריסת הבניין היזם יידרש לקבל אישור של בנק מלווה לפרויקט, דבר הדורש כמידה בדרישות מינימום רווחיות בהתאם לדו"ח אפס של שמאי שמאושר על ידי הבנק המלווה וכן הפקדת הון עצמי החשבון הליווי, דבר המבטיח סיכון נמוך מאוד לבעלי הדירות.

למידע נוסף על תמ"א 38:

ב.ק. יזמות ובנייה בע"מ. כל הזכויות שמורות 2020.