מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38?

תיקון 3 לתמ"א 38, מחודש מאי 2012, ביחד עם תיקון מס' 2 מיוני 2012 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 שיפרו דרמטית את היכולת לאשר פרויקטי תמ"א 38 בהעדר הסכמה של 100% מבעלי הזכויות. לחץ כאן לעיון בהוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008.

לאור השילוב בין הוראות שני תיקונים אלה, כאשר ישנה הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות (ובלבד ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם):

1.       ניתן להצמיד חניות לדירות החדשות שנבנות במסגרת תמ"א 38, דבר שלא הוסדר בחוק לפני תיקון מס' 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).

2.       בערים בהן ניתן היה לבנות קומה (שניה) נוספת מכוח תב"ע, ניתן כיום להוציא היתר לשתיים וחצי קומות מכוח תמ"א 38 עצמה, וכך אין ספק לגבי סמכות המפקח על הבתים המשותפים לאשר את בניית שתיים וחצי הקומות הנוספות כאשר אין הסכמה של 100% מהבעלים. בערים בהן היתר הבנייה במסגרת פרויקט חיזוק הבניין יינתן מכוח תב"ע, קובעת תמ"א 38 כי היתר כזה כמוהו כהיתר מכוח תמ"א 38. לפיכך, סביר להניח שלא תעלה לדיון שאלת סמכות המפקח על הבתים המשותפים לאשר את הפרויקט גם אם הוא מכוח תב"ע.

בפרויקטי הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות ובלבד ש- 80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, בכל מקרה שאין הסכמה של 100% לפרויקט מכוח תמ"א 38, כדי לבנות דירות חדשות בבניין או להרוס אותו ולבנות בניין חדש צריך לתבוע את בעלי הדירות המתנגדים אצל המפקח על הבתים המשותפים ולקבל את אישורו לביצוע הפרויקט. המפקח ייתן לבעלי הדירות הזדמנות לטעון את טענותיהם. ניתן לפנות בתביעה למפקח עוד לפני הוצאת היתר הבנייה ובלבד שנתקבלה החלטה של רשויות התכנון לאשר את הבקשה להיתר בנייה בתנאים. הכוונה היא לאישור הבקשה בכפוף לתנאים סטנדרטיים להוצאת ההיתר, כגון תשלום אגרות בנייה והיטלים. במקרה של הריסה ובנייה מחדש, ככל שהמפקח רואה כי הדבר נדרש כדי להכריע בתביעה, הוא רשאי למנות שמאי מקרקעין שיכין חוות דעת בנושא. 

 

מגבלה על רישום חלקת משנה חדשה בהעדר הסכמה של 100%

1.       חלק מהיזמים מעוניינים לבצע את הפרויקט בעזרת ליווי בנקאי. אחת הדרישות לקבלת ליווי בנקאי היא שתירשם בצו רישום הבית המשותף של הבניין חלקת משנה חדשה (בד"כ מחסן, חדר גז וכד') לה יוצמדו זכויות הבנייה (החלקה נרשמת בבעלות בעלי הדירות הקיימות). במסגרת הליווי הבנקאי הבנק דורש שעבוד של זכויות הבנייה והדבר מתאפשר רק באמצעות הצמדתן לחלקת משנה חדשה.

2.       בנוסף, הבטוחה שניתן לתת לרוכשי דירות חדשות בהעדר חלקת משנה חדשה לה הוצמדו זכויות הבנייה (אלא אם כן ניתנת ערבות בנקאית לפי חוק המכר) מוגבלת בעיקר להערות אזהרה על הרכוש המשותף, בעסקה בה בד"כ התנאי להעברת זכויות הבנייה ליזם הוא השלמת הפרויקט. לפיכך, ההגנה על רוכש הדירות באמצעות רישום הערת אזהרה כאמור הינה מוגבלת (אלא אם כן תינתן ערבות בנקאית לפי חוק המכר). לא כל רוכש דירות פוטנציאלי מסתפק בבטוחה כזו

3.       על פי סעיף 8 לנוהל הרלוונטי של אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים (להורדת הנוסח לחץ כאן), לשם רישום חלקת המשנה החדשה נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות.

4.       משמע, עסקת תמ"א 38 בה ישנו רוב של בעלי הדירות אך לא 100% טומנת בחובה קשיים נוספים, בעיקר לגבי היכולת לקבל ליווי בנקאי והקשיים במכירת דירות חדשות.

​

​

למידע נוסף על תמ"א 38: